4月22日，海南将出租汽车区域扩围至全省，这对于外地购房者占到比近八成的海南房地产市场来说，毫无疑问是一颗“炸弹”。有业内人士说道，海南楼市将转入速冻模式，潜在交易量将大幅度上升。

但忽略，这不致又是一件好事，过去多年来，海南被房地产“杀害”，投资客涌进，量价上涨，部分生态环境在地产研发中遭毁坏。随着全面出租汽车的实行与住房供应结构的调整，将有助海南房地产市场重返到居住于属性，有效地除去泡沫，创建确实意义上的国际旅游岛。新政落幕“可怕”的楼市日前，在海南建省筹办经济特区30周年大会上，中央要求反对海南全岛建设自由贸易试验区。一时间，海南楼市飞来自我，买房资金从四面八方涌进，部分项目当夜散户。

自贸区奠定之初，就有业内人士认为，这个政策对产业是受到影响，有助地方减少对于房地产的倚赖，但房地产政策加码的可能性相当大。果不其然，此后10天里，海南单发两项重磅调控“炸弹”，4月16日，海南政府公布通报压制蓄意抹黑、哄抬房价的不道德，4月22日再度公布通报，实行全域出租汽车。

更加最重要的是，不准补缴社保、个税。在限贷层面，外地人首付比例不高于70%。在限售层面，外地人购房剩5年后方可出让。在禁售层面，商品住宅价格备案后，6个月内不得调价；在限供层面，大幅度增加以后暂停供应外销商品住宅项目用地；还有此前的限建，全面暂停审核100㎡以下小户型。

回应，中国房地产经理人联盟秘书长陈 云峰回应，这意味著外来资金在数年内完全无法转入海南楼市，而前几年流向海南楼市的数千亿买房资金也将面对着被‘关口’在岛内的局面。易居研究院智库中心研究总监贤迈进指出，此次调控严苛性惊人市场预期，海南市场降温是必定的，潜在购房市场需求将大幅增加。出租汽车符合国际贸易权利岛的发展方向此轮调控，海南政府堪称以“壮士断腕”的决意去整治，效果堪比“炸弹”。

一位早已在海南澄迈购房并移居的北京籍人士告诉他记者，全域出租汽车的政策出来后，来购房人立马较少了很多。有当地开发商人士回应，早已有部分同行在传输海南的业务线，还包括开发商、中介等等。

在“木栅”漏洞的同时，海南调控也在“上言”合、优化供应结构，除去投机性产品，减少宜居宜住型产品。4月22日调控内容还表明，海南完备住房供应体系，减少共计产权住房、限售商品住房，并大力发展住房出租市场。此前的调控中，海南在户型上早已设限，全面停工100㎡以下住宅产品、暂停审核产权式酒店等政策的实施，住宅实施全装修。

背后的主要原因是，长期以来，海南房产以旅游投资居多，而中小户型总价较低、去简化慢，刚好合乎投资人快进快出的投资节奏。链家旅居研究院数据表明，在2017年，海口成交价的100㎡以下户型占到比约为55%，澄迈占到比约为93%，文昌成交价的80㎡以下户型占到比约为78%，陵水成交价的一居室小户型占到比相似一半。业内人士回应，“小户时代”“毛坯时代”落幕，以产权式酒店居多的小户型投资手段也被从六根遏止。

以往的依赖较低总价高性价比走量的高周转模式沦为过去，客户市场需求也随之提高，海南房地产提质时代即将来临。事实上，此轮调控对于确实长年居住于在海南的人来说，既无过于大影响，但意义也很根本性。

中国房地产协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云回应，此项调控措施，使海南房地产向基础设施、产业发展、民生市场需求去构建产品升级换代，向着符合国际贸易权利岛的大的发展方向前进。■ 影响云南、广西接续海南外溢市场需求海南全域出租汽车，使部分旅居市场需求移往到了云南，且一波营销、中介等开发商从业人士也自由选择进军云南。西南市场异军突起一想起旅游城市，大家第一印象认同是海南，实质上，某种程度作为旅游大省的云南，还包括西双版纳等地的楼市这些年来仍然受到外地购房者的注目。一位云南当地的开发商人士回应，此次海南全境出租汽车，人群外溢到了西双版纳，因为这里的气候与海南最像，且有泛亚高铁受到影响。

据其透漏，过去一年来，西双版纳的房价有大约30%的涨幅。此外，云南的普洱、腾冲、大理、昆明，以及广西等旅游地产市场都有获益。

“事实上，云南旅游地产市场的变化，从2017年初开始较为显著。首先是热点城市出租汽车造成的市场需求外溢，再行再加云南文旅价值的突显，外地客户在云南旅游城市比例提升。”易居研究院智库中心研究总监贤迈进回应，广西的北部湾似乎是仅次于的受到影响，特别是在是湛江、北海、防城港、钦州等地区，接下来楼市不会有加剧的有可能，这也是所谓市场需求外溢的现象。

有市场数据表明，在西双版纳、腾冲、大理的文旅项目中，外地客户购房比例高达90%，昆明及周边的昆明市等城市新区以外地投资客户比例高达60%。外地客户出售比例，以华北比例仅次于，占到整体的50%，还有向河南、陕西、山东、成都、重庆等等。性价比较高，未来或调控放宽近日，绿城中国以代建的方式首次转入西双版纳，事实上，云南的旅居市场机会与潜力早就被开发商挖出，比如保利、碧桂园、五谷丰登、雅居乐、红星等开发商皆入驻西双版纳；雅居乐、恒大、宝能、碧桂园、清华启迪等也入驻腾冲；万科入驻抚仙湖。

雅居乐云南区域营销总监和全回应，海南中介从2017年开始渐渐布局云南文旅地产，比如链家等品牌企业早已入驻昆明及西双版纳。2018年开始，德佑、民兵团等企业皆开始布局云南。随着海南地产涨潮，后期还不会减少。在产品层面，和全透漏与海南比起，云南产品较为侧重性价比，户型高。

海南外溢客户，总价拒绝接受力较为较低，因此价格脆弱，云南市场洋房面积主要以70-85平米二房，以及90-120平米的三房居多。最畅销别墅皆掌控在200平米以内的小别墅，总价400万以内。

但贤迈进认为，要警觉此类市场需求规模好或者交易价格下降的城市，实质上都会面对调控放宽的有可能。从目前来看，云南、广西等城市，房价比起海南有优势。对于定期居住于的人群，中小户型更加适合，会溶解过于多资金成本，购房压力也不会小很多。

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